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住宅ローンの金利タイプは、『変動金利』と『固定金利』の２種類です。

そして、固定金利には『全期間固定型』と『一定期間固定型』があります。

このほかに『店頭金利』『優遇金利』『適用金利』という金利を聞いたことはありませんか？

耳慣れないかもしれませんが、今日はこの３つの金利についてお話しします。


■店頭金利

『店頭金利』とは、それぞれの金融機関が独自に設定した金利のことです。

優遇金利は、店頭金利を基準に設定されます。

そのため、店頭金利を『基準金利』と呼ぶこともあります。


■優遇金利

『優遇金利』とは、一定の条件を満たす場合に限り、店頭金利から割り引いた優遇される金利のことです。

優遇金利には、契約後の一定期間だけ優遇する『当初優遇』と、完済まで優遇する『通期優遇』があります。

優遇するための条件として、

・年収や勤務年数や勤務形態が基準を満たしていること

・住宅ローンの引き落とし口座を給与振込口座に設定すること

・ネットバンキングの利用契約をすること

・公共料金の引き落とし口座にすること

・キャッシング機能付きのカードを作ること

など、それぞれの金融機関が独自の条件を設定しています。

そのほか、期間限定や人数限定などのキャンペーンを行う場合もあります。


■適用金利

『適用金利』とは、店頭金利から優遇金利を差し引いたものです。

優遇金利の場合、適用期間中の金利は一定です。

しかし店頭金利は、全期間固定型を除いて金利が変動します。

そのため、適用金利も変動する可能性があります。


##氏名##さん、金融機関の広告を見ると、適用金利だけが大きく表示されていることがありますよね。

それは、優遇金利を最大限に利用したときの最も低い金利なので、審査次第では##氏名##さんに適用されない可能性もあります。

思わぬトラブルを防ぐため、

・その金利が適用される年数

・優遇金利の対象とならない場合の金利

・融資実行時の金利

などは、しっかり確認するようにしましょう。

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新築に限らず、互いが契約書に署名・捺印をすれば、その契約は成立します。

『契約』はお互いが義務と権利を負う、法律に則った行為です。

そのため、内容の変更や解約には、契約内容に沿った責務が発生します。

「その内容は理解していなかった」

という言い訳は、本来通用しないものなんです。



ところが、新築の請負契約を締結したあとに、内容の変更や解約を希望する事例は少なくありません。


その中には、

「業者の口頭による説明に納得していたので契約書を熟読しなかった」

などのように、施主側の落ち度が気になるものがあります。


しかし、

「詳細は契約後に打ち合わせるので、取り急ぎ契約しましょう」

「書類に押印してもらわないと話を進められません」

「これとこれと、あ、この書類にも署名・押印を」

と、業者が急かし、署名と押印の重要性を伝えなかったために、

「気づいたら契約していた」

「仮契約だと言われていたのに本契約だった」

と愕然とした方もいます。


中には、解約を希望したものの、数百万円の違約金が必要だと知り、仕方なく契約を継続した事例もあるんです。

これでは、新居が完成しても新生活を楽しめませんよね…。


では、どうすれば契約トラブルを防げるのでしょう。


最も大切なのは『署名』『押印』の価値を理解することです。

契約内容を理解し、納得するまでは署名・押印してはいけません。

特に、建物の工事請負契約は慎重に行ってください。

なぜなら、土地や建売住宅のように、既に存在しているものの売買契約より工事の遅延や施工不良など、トラブルになりがちな要素が多いからです。


ところで建築条件付き土地を購入する時は、その契約書が土地の売買契約に関するものなのか、建物の工事請負契約に関するものなのか、しっかり確認してください。


特に、建築条件を外したい方は要注意です。


「土地の売買契約書だと思ったら、　建築条件に沿った業者との工事請負契約書だった」

「別の業者に依頼すると口頭で合意していたのに、　土地の売買契約書の制約に気づかず契約し、別の業者に依頼できなかった」

といった事例があります。


話し合いで円満に解決できれば幸いですが、手付金を返還してもらえなかったり、訴訟にまで発展した事例があります。


気に入った土地が見つかると、先を越される前にと、内容を吟味せず契約したくなるかもしれません。

キャンペーンなどのお得な時期に、契約を促されることがあるかもしれません。


しかし、十分に理解しないままでの契約にはリスクが伴います。

契約には、それに伴う責務と権利があります。

あなたの署名と捺印の価値は、とても高いものです。

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住宅ローンの返済中、貯金にある程度余裕ができると検討したくなるのが『繰り上げ返済』です。

繰り上げ返済は、

・月々の返済額は変えず、返済期間を減らす『期間短縮型』

・返済期間は変えず、月々の返済額を減らす『返済額軽減型』

のどちらかを選ぶことができます。

どちらも利息を減らせますが、効果が大きいのは期間短縮型の方です。


とはいえ、

「繰り上げ返済で貯金が減った後、予定外の出費が発生して困った」

「急なリフォームに対応できず、新たにローンを組む羽目になった」

と、繰り上げ返済を後悔する声は少なくありません。


では、繰り上げ返済ほど貯金に影響を与えず、効率良く返済するにはどうすれば良いのでしょうか。


方法は２つあります。

それは、『借り換え』と『条件変更』です。


『借り換え』は、現在の金利より低い金利の住宅ローンに借り換えることで利息を減らす方法です。

ただし、事務手数料などの諸費用が発生するので、ローン残高や返済期間、金利差によってはメリットを得られないことがあります。


『条件変更』も手数料等は必要ですが、借り換えより割安です。

金融機関によっては、オンラインによる変更なら手数料不要となる場合もあり、

・月々の返済額を増やして返済期間を減らす

・月々の返済額を減らして返済期間を延ばす

・月々の返済額を増やしてボーナス返済額を減らす

・元金均等返済を元利均等返済に変更する

など、さまざまな変更ができます。


ただし、住宅ローンの契約内容や返済状況によっては条件変更の対象外になることがあります。

ですから、借入先の金融機関ではどんな条件変更ができるか、契約前に確認しておくことをお勧めします。


住宅ローンの返済期間には、子どもの成長や親の介護、収支の増減など、さまざまな出来事があります。

最適な返済方法を定期的にチェックし、無理や無駄のない方法を探しましょう。

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